Par Gérard Faure-Kapper
Dans le cas d'un placement immobilier destiné à la location.
Si votre banque vous a fait souscrire un prêt in fine (le capital étant remboursé à la fin, et vous ne remboursez que les intérêts),
et que ce prêt est "adossé" à un placement, assurance-vie ou autre, qui doit "en théorie" rembourser le capital à la fin.
Et que l'opération tourne mal (dans presque tous les cas).
Alors, vous pouvez faire condamner votre banque.
Voici le copié/collé d'un article du "Parisien".
La Banque populaire Val de France condamnée
Un chef d'entreprise voulait un prêt, sa banque lui a proposé un montage qui lui a fait perdre plus de 100 000 €.
Il voulait emprunter 45 000 €… La Banque populaire Val de France lui a prêté plus de 228 000 € ! Cependant, cette générosité apparente cachait un piège. L'établissement vient d'être condamné par la justice pour « défaut de conseil et manquement à son obligation de mise en garde ». Et à payer à son client les 105000 € de perte estimée dans cette opération.
L'affaire commence en 1999, lorsque Gérard Apruzzese, un chef d'entreprise de Palaiseau (Essonne), va voir sa banque pour emprunter 45 731 €.
Il vient de vendre sa maison, dispose d'un apport de 182 926 € et s'apprête à acheter cinq studios pour 228 657 € pour, dit-il, « préparer sa retraite ».
Plutôt qu'un prêt classique, le directeur et le sous-directeur de l'agence lui proposent un montage sophistiqué : un crédit in fine sur dix ans adossé à un contrat d'assurance vie. C'est-à-dire un crédit dont il ne rembourse que les intérêts, le capital n'étant restitué qu'à l'échéance. D'apparence avantageuse, la formule est en fait plus chère qu'un prêt classique, les intérêts courant sur toute sa durée et sur la totalité du capital. Toutefois, le principal piège réside dans l'assurance vie. Les banquiers conseillent fortement à Gérard Apruzzese d'y placer les 182 926 € issus de sa vente et, surtout, d'opter pour une « gestion dynamique ». En clair, d'investir sur des actions étrangères. « Sur une durée optimale de neuf ans, affirme une brochure de la banque, l'espérance de gains est en moyenne de 142% et peut atteindre jusqu'à 347%. » « Avec l'argent qu'ils allaient me faire gagner, les banquiers m'assuraient que je pouvais facilement rembourser mon prêt, raconte Gérard. J'étais client depuis vingt ans, j'avais confiance, car personnellement je n'y connais rien en placements. »
L'établissement doit lui verser le montant de la perte
« A aucun moment, la banque n'a prévenu Gérard Apruzzese des risques qu'elle lui faisait prendre, intervient son avocat, Daniel Richard. Elle s'est contentée de lui faire miroiter des profits astronomiques qui ne se sont jamais traduits dans la réalité. » En 2008, les 182 926 € investis, déjà amputés de 6 542 € de frais d'entrée, tombent à… 118 753 €. La banque lui conseille alors de sortir de ce placement. « Soit au plus mauvais moment », s'exclame Daniel Richard. Raison pour laquelle il a refusé. « Le comble, poursuit-il, c'est qu'un an plus tôt, alors que son assurance vie s'élevait à plus de 200 000 €, cette solution ne lui a pas été proposée. Il aurait pu alors solder son prêt. » En 2009, alors que son placement plafonne à 122 000 €, Gérard est contraint d'accepter la prorogation de deux ans à la fois de son assurance vie et de son prêt. En 2012, la banque ne lui rend que 143 000 €. « Bien loin des quelque 352 700 € assurés par le sous-directeur de l'agence », précise, amer, l'entrepreneur qui, outre des frais de gestion, a remboursé plus de 120 000 € d'intérêts pendant douze ans.
Le tribunal de grande instance de Versailles a condamné la banque à lui verser immédiatement le montant estimé de la perte. Contactée, la Banque populaire Val de France a « pris acte » de la décision, se réservant le droit de faire appel.
Plutôt qu'un prêt classique, le directeur et le sous-directeur de l'agence lui proposent un montage sophistiqué : un crédit in fine sur dix ans adossé à un contrat d'assurance vie. C'est-à-dire un crédit dont il ne rembourse que les intérêts, le capital n'étant restitué qu'à l'échéance. D'apparence avantageuse, la formule est en fait plus chère qu'un prêt classique, les intérêts courant sur toute sa durée et sur la totalité du capital. Toutefois, le principal piège réside dans l'assurance vie. Les banquiers conseillent fortement à Gérard Apruzzese d'y placer les 182 926 € issus de sa vente et, surtout, d'opter pour une « gestion dynamique ». En clair, d'investir sur des actions étrangères. « Sur une durée optimale de neuf ans, affirme une brochure de la banque, l'espérance de gains est en moyenne de 142% et peut atteindre jusqu'à 347%. » « Avec l'argent qu'ils allaient me faire gagner, les banquiers m'assuraient que je pouvais facilement rembourser mon prêt, raconte Gérard. J'étais client depuis vingt ans, j'avais confiance, car personnellement je n'y connais rien en placements. »
L'établissement doit lui verser le montant de la perte
« A aucun moment, la banque n'a prévenu Gérard Apruzzese des risques qu'elle lui faisait prendre, intervient son avocat, Daniel Richard. Elle s'est contentée de lui faire miroiter des profits astronomiques qui ne se sont jamais traduits dans la réalité. » En 2008, les 182 926 € investis, déjà amputés de 6 542 € de frais d'entrée, tombent à… 118 753 €. La banque lui conseille alors de sortir de ce placement. « Soit au plus mauvais moment », s'exclame Daniel Richard. Raison pour laquelle il a refusé. « Le comble, poursuit-il, c'est qu'un an plus tôt, alors que son assurance vie s'élevait à plus de 200 000 €, cette solution ne lui a pas été proposée. Il aurait pu alors solder son prêt. » En 2009, alors que son placement plafonne à 122 000 €, Gérard est contraint d'accepter la prorogation de deux ans à la fois de son assurance vie et de son prêt. En 2012, la banque ne lui rend que 143 000 €. « Bien loin des quelque 352 700 € assurés par le sous-directeur de l'agence », précise, amer, l'entrepreneur qui, outre des frais de gestion, a remboursé plus de 120 000 € d'intérêts pendant douze ans.
Le tribunal de grande instance de Versailles a condamné la banque à lui verser immédiatement le montant estimé de la perte. Contactée, la Banque populaire Val de France a « pris acte » de la décision, se réservant le droit de faire appel.
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